Prodej nemovitosti je zásadní krok, který vyžaduje pečlivé plánování a znalost procesů. Špatně připravený prodej může vést k právním problémům, zbytečným finančním ztrátám nebo zdlouhavému hledání kupce. Jak se tedy vyhnout komplikacím a zajistit hladký průběh prodeje?
1. Správné ocenění nemovitosti
Jednou z nejdůležitějších částí prodeje je stanovení správné ceny. Přemrštěná částka může odradit zájemce, zatímco příliš nízká cena znamená zbytečné finanční ztráty. Pro stanovení odpovídající ceny je vhodné:
- Prozkoumat ceny podobných nemovitostí v dané lokalitě
- Využít služby odborného odhadce
- Konzultovat cenu s realitním makléřem
- Zohlednit stav nemovitosti a její potenciál
2. Kvalitní prezentace nemovitosti
Kupující si vybírají nemovitost nejen na základě ceny, ale i dojmu, který na ně udělá. Kvalitní prezentace může významně ovlivnit rychlost a úspěšnost prodeje.
Na co se zaměřit?
- Profesionální fotografie – Dobré světlo a správná kompozice mohou přilákat více zájemců.
- Videoprohlídka – Dynamická forma prezentace zaujme kupující a umožní lepší představu o dispozici.
- Detailní popis – Přesné a výstižné informace o nemovitosti, lokalitě a dostupnosti.
- Homestaging – Úprava interiéru pro lepší dojem (neutralizace prostoru, dekorace, úklid).
3. Právní náležitosti a dokumentace
Prodej nemovitosti je spojen s administrativou, která musí být v pořádku. Neúplná nebo chybná dokumentace může celý proces zpomalit nebo zkomplikovat.
Nezbytné dokumenty zahrnují:
- Výpis z katastru nemovitostí
- Nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva, dědické rozhodnutí)
- Energetický štítek budovy
- Dokumentace k rekonstrukcím a úpravám
- Případné věcné břemeno nebo zástavní právo
Důležité je také zajistit, aby v katastru nemovitostí nebyly chybné údaje nebo právní vady, které by mohly bránit prodeji.
4. Výběr způsobu prodeje
Existují různé možnosti, jak nemovitost prodat. Každá má své výhody i nevýhody.
Prodej s realitní kanceláří
- Výhodou je, že makléř zajistí celý proces včetně inzerce, prohlídek a smluvní dokumentace.
- Nevýhodou mohou být provize, které se pohybují mezi 3–5 % z prodejní ceny.
Prodej bez realitní kanceláře
- Výhodou je úspora provize.
- Nevýhodou je nutnost zajištění právních a administrativních kroků na vlastní pěst.
Aukční prodej
- Možnost dosáhnout vyšší ceny díky soutěži mezi kupujícími.
- Je však nutné zajistit dostatečný zájem, aby aukce měla smysl.
5. Průběh prodeje a bezpečnost transakce
Jakmile se najde vážný zájemce, přichází na řadu právní formality a zajištění bezpečného převodu vlastnictví.
Klíčové kroky:
- Rezervační smlouva – Definuje podmínky prodeje a chrání obě strany.
- Smlouva o smlouvě budoucí kupní (nepovinné) – Používá se v případě, že prodej je podmíněn například získáním hypotéky.
- Kupní smlouva – Musí být vypracována právníkem nebo notářem, aby byla platná a bez právních vad.
- Úschova kupní ceny – Doporučuje se využít notářskou, advokátní nebo bankovní úschovu, která zajistí bezpečný převod peněz.
- Přepis vlastnictví v katastru nemovitostí – Návrh na vklad vlastnického práva se podává u příslušného katastrálního úřadu.
6. Daňové povinnosti
S prodejem nemovitosti jsou spojeny také daňové povinnosti.
- Daň z příjmu – Pokud nemovitost vlastníte méně než 10 let (nebo 5 let v případě bydliště), musíte odvést daň z příjmu ve výši 15 % (FO) nebo 19 % (PO) ze zisku.
- Daň z nabytí nemovitosti – Od roku 2020 byla tato daň zrušena.
- Osvobození od daně – Pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň dva roky nebo prostředky z prodeje použijete na řešení vlastního bydlení, můžete být od daně z příjmu osvobozeni.
7. Předání nemovitosti a závěrečná kontrola
Posledním krokem je fyzické předání nemovitosti novému majiteli.
Důležité kroky při předání:
- Vypracování předávacího protokolu s informacemi o technickém stavu nemovitosti
- Přepsání energií a služeb na nového vlastníka
- Předání všech klíčů, dokumentace a návodů k vybavení (např. kotel, spotřebiče)
Předání nemovitosti by mělo proběhnout až po úspěšném přepisu v katastru a obdržení celé kupní ceny.
Závěr
Prodej nemovitosti je složitý proces, který vyžaduje pečlivost a správné načasování. Klíčovými faktory jsou správné ocenění, kvalitní prezentace, bezchybná dokumentace a zajištění bezpečné transakce. Spolupráce s odborníky, jako jsou realitní makléři a právníci, může celý proces výrazně usnadnit a minimalizovat rizika.
